Realitní poradna

Pozitivní aspekty vyplývající z uzavření výhradní smlouvy:

Samozřejmě, že dobrá a odborná realitní kancelář bude po Vašem pečlivém zvážení požadovat uzavření výhradní smlouvy. Dobrá a odborná RK Vás ovšem nebude nutit pod různými záminkami uzavírat takovouto smlouvu na nesmyslně dlouhou dobu. Flexibilní realitní kancelář obvykle realizuje prodej nemovitosti za reálnou tržní cenu do 3 maximálně 6 měsíců, často však dříve. Výhradní smlouva umožňuje realitní kanceláři nabízet Vaši nemovitost exkluzivně, jako jediné, tudíž jí dává maximální intenzivní strategickou propagaci, přednost, čas věnovaný prohlídkám kdykoliv i o víkendech, dá si záležet na kvalitním zpracování fotodokumentace a celkové nabídky. Na potenciálního klienta pak taková exkluzivně prezentovaná nemovitost působí solidním a důvěryhodným dojmem. Možností dobrého kompromisu výhradního zastoupení lze docílit i dohodou o výhradním zastoupení pouze vůči jiným RK.

Exkluzivní smlouva znamená,

že Vás při prodeji Vaší nemovitosti zastupuje pouze jedna realitní kancelář. Navenek inzerovaná nemovitost v tomto případě působí mnohem lépe a věrohodněji než nemovitost, která je inzerována skrze několik realitních kanceláří - takováto nemovitost se potencionálnímu kupci jeví jako neprodejná a celkový dojem z takovéto hromadné nabídky je spíše negativní. Navíc realitní kancelář při podpisu exkluzivní smlouvy věnuje maximální pozornost nemovitosti - viditelněji a častěji inzeruje, rychle aktualizuje případné změny týkající např. ceny atp..

Negativní aspekty ovlivňující podej nemovitosti, pokud jednu nemovitost nabízí více RK:

Stále více se rozmáhá trend, kdy jednu nemovitost nabízí více realitních kanceláří, často či většinou za tolik rozdílných cen. Tento fakt je způsoben právě nejednotným a různorodým provizním systémem jednotlivých RK, nebo nedostatečnou odborností v neschopnosti odhadnout skutečnou reálnou tržní cenu. Mnozí prodávající si myslí, že zadáním své nemovitosti mezi více realitních subjektů zvýší šanci na prodej, opak je však pravdou. Potenciální kupující získá pochybnosti zda-li v případě vážného zájmu, kdy složí rezervaci a začne si například vyřizovat hypoteční úvěr o nemovitost "nepřijde" jiným kupujícím od jiné RK. Většinou na takovéto "známé" nemovitosti klient, který hledá seriózní a jistou koupi nereaguje. Pokud nemovitost nabízí více realitních kanceláří, bývá často v nabídce jaksi pouze do počtu, není jí jako nejisté záležitosti dávána přílišná pozornost ani řádná propagace, která realitní kancelář stojí peníze a čas. Prodávající ztrácí přehled o tom, s kým jedná.

Co obnáší prodej vlastními silami?

Vyhledat vhodná inzertní média. Zajít tam, zaplatit a čekat, kdo se Vám ozve (počítejte s tím, že převážně realitní kanceláře). Rovnou se připravte na dost opakování.

Připravit se na zástupy lidí, převážně z realitních kanceláří, a klientů, kteří budou okupovat Váš domov, fotit a povídat si s Vámi. Tímto strávíte desítky hodin, aniž by Vám to nemovitost prodalo.

Vybrat vhodného právního zástupce, čím vhodnější, tím logicky dražší, až desítky tisíc za vyhotovení smluv k jednomu případu (většinou se u prodeje vyřizují tyto smlouvy: SOBSK, ZS, KS, NnVKN ….). Důležité je, aby se člověk nestal obětí, kdy má špatně sepsanou kupní smlouvu a původní majitel je schopen danou nemovitost vysoudit zpět poslední taková známá kauza proběhla před nedávnem v televizi.

Když už si konečně myslíte, že máte vybraného vhodného kupce, který Vám řekne beru to, vy ostatním zájemcům řeknete: prodáno, tak on Vám po měsíci řekne, kdy takzvaně vyřizoval hypotéku, že vybral něco lepšího a nemá zájem. Nemyslete si, že když Vám řekne beru to, že už se nejde na nic jiného podívat. I zde platí heslo: kdo hledá, najde. Běhání a stání nekonečných front na katastrech. Dohadovat se s úředníky, co jste dodali správně, co jste nedali a kdy máte znovu přijít. Závěrem: pokud máte hodně času, dobré nervy a dostatek počátečních peněz na inzertní služby, telefony, advokáta, kolky a další poplatky a chcete si zariskovat, pusťte se do prodeje sami. Je jen otázkou, zda nechcete podstupovat riziko, ušetřit čas, nervy a peníze a využít služeb realitních kanceláří, které prodávají stovky nemovitostí ročně a mají s tímto zkušenosti. A hlavně pro prodávající nabízí služby zdarma. Není jich ale moc, musíte dobře vybírat.

Velmi oblíbené omyly:

Prodávající chce cenu tzv. v hotovosti. Tím má většinou na mysli, že nebude čekat, až si kupující vyřídí úvěr. Domnívá se, že tak dostane peníze dřív. Může se ale stát, že bude čekat na kupce, který si nebude brát úvěr, mnohem delší dobu, než by trvalo vyřízení úvěru. Nehledě na to, že banky většinou zasílají prodávajícímu peníze po tzv. zaplombování nemovitosti, tedy nečekají se zasláním peněz do zavkladování.
Prodávající má představu, že mu kupující předá peníze při podpisu kupní smlouvy. Vzhledem k tomu, že k převodu vlastnictví dochází až po zavkladování převodu nemovitosti, je dobrým zvykem skládat peníze do advokátní či notářské úschovy. Prodávající tak má jistotu, že peníze jsou a kupující zase, že o ně nepřijde, pokud by k převodu nedošlo. Prodávající se domnívá, že čím více realitních kanceláří nemovitost nabízí, tím víc zájemců se osloví a tím se zvyšuje prodejnost nemovitosti. Pravda je taková, že realitní kanceláře ví, že čím víc jich nemovitost nabízí, tím je jejich šance na uskutečnění prodeje nižší a tím méně investují do inzerce.